Kapitel Immobilien

Der feuchte Traum der Deutschen und die Illusion vom Betongold

Es gibt kein Thema, bei dem der Deutsche seinen rationalen Verstand so bereitwillig an der Garderobe abgibt wie beim Thema Immobilien. Das Eigenheim ist die heilige Kuh der hiesigen Finanzkultur. Ein Haus zu kaufen, gilt als der ultimative Beweis, dass man es im Leben zu etwas gebracht hat.

Der Soundtrack zu dieser Religion ist immer derselbe Satz: „Miete ist doch rausgeschmissenes Geld!“ Dieser Satz wird meistens mit dem Brustton der Überzeugung von Leuten geäußert, die ihren Bausparvertrag wie eine Ritterrüstung tragen. Er klingt logisch. Er fühlt sich im Bauch richtig an. Nur leider ersetzt Emotion an der Börse keine Mathematik.

Warum Mieten oft die klügere Wahl ist

Lass uns die Gefühle ausschalten und auf die nackten Zahlen schauen. Eine gnadenlose Analyse des Immobilienberaters Colliers (Stand Ende 2023) hat den Mythos vom teuren Mieten und günstigen Kaufen sauber filetiert. Das Ergebnis: In 365 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten – das sind rund 91 Prozent aller deutschen Wohnorte – ist Mieten schlichtweg günstiger als Kaufen.

Im bundesweiten Durchschnitt war das Mieten einer 100-Quadratmeter-Wohnung jährlich um rund 4.300 Euro billiger als die erdrückenden Lasten des Kaufs (Kreditrate, Instandhaltungsrücklagen, nicht umlagefähige Nebenkosten und Zinsen). Wer ein Haus auf Kredit kauft, zahlt in den ersten 15 Jahren oft mehr Zinsen an die Bank, als er Miete an einen Vermieter gezahlt hätte. Die Zinsen für die Bank sind exakt das: rausgeschmissenes Geld.

Wie dir ein ETF-Sparplan dein Leben lang die Miete zahlt

Und jetzt wird es spannend. Hier trennen sich die Konsumenten von den Investoren. Nicht „Mieten oder Kaufen“ ist die eigentliche Frage, sondern: Besitzt du die eiserne Disziplin, den finanziellen Vorteil des Mietens konsequent auszunutzen?

Stell dir vor, du kaufst dieses Haus nicht. Du bleibst zur Miete wohnen. Du nimmst die 80.000 Euro Eigenkapital, die du eigentlich als Anzahlung und für die absurden Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler – alles Geld, das am Tag eins verbrennt) auf den Tisch gelegt hättest, und schiebst sie in einen weltweiten Aktien-ETF. Oben drauf packst du genau jene 4.300 Euro (rund 350 Euro im Monat), die du als Mieter im Vergleich zum Käufer sparst, in einen automatischen Sparplan.

Was passiert nach 20 bis 25 Jahren? Während der Hausbesitzer endlich den letzten Kredit-Euro an die Bank überwiesen hat und sofort anfangen muss, für das neue Dach und die neue Heizung zu sparen, stehst du vor einem massiven Depot im hohen sechsstelligen Bereich. Der Zinseszins hat für dich gearbeitet. Du kannst nun völlig entspannt die berühmte 4-Prozent-Regel anwenden: Du entnimmst jedes Jahr vier Prozent aus deinem Depot, ohne dass das Kapital langfristig schrumpft.

Die bittere Pointe für den Hausbesitzer: Die Dividenden und Kursgewinne deines ETFs zahlen ab diesem Tag deine komplette Miete. Du wohnst faktisch kostenlos. Und das Genialste daran? Du bist nicht an einen einzigen Ort gefesselt. Du kannst deine Koffer packen und morgen nach Spanien oder an die Ostsee ziehen. Dein ETF zahlt die Miete auch dort.

Eigennutzung: Das ist kein Investment, das ist Lifestyle

Wir müssen an dieser Stelle zwei völlig unterschiedliche Dinge trennen: Die selbst bewohnte Immobilie (Eigennutzung) und die vermietete Immobilie als Kapitalanlage.

Ein Haus, in dem du selbst wohnst, ist kein Investment. Es ist ein extrem teurer Konsumartikel. Eine Lifestyle-Entscheidung. Es generiert dir keinen einzigen Cent Cashflow. Es kostet dich nur Geld. Wenn der Heizkessel platzt, zahlst du das aus deinem bereits versteuerten Nettoeinkommen. Ein Eigenheim zu kaufen ist völlig in Ordnung, wenn du den Garten für die Kinder willst und bereit bist, dafür einen massiven Lifestyle-Aufschlag zu zahlen. Aber belüg dich nicht selbst, indem du es dir als renditestarke Altersvorsorge schönrechnest.

Vermietung: Ein miserabel bezahlter Nebenjob mit Risiko

Wer Immobilien kauft, um sie zu vermieten, betritt eine andere Arena. Hier kaufst du dir tatsächlich einen Cashflow (die Mieteinnahmen). Der Haken? Wer dir das Märchen vom „passiven Einkommen“ durch Immobilien erzählt, hat noch nie nachts um drei einen Anruf wegen eines Rohrbruchs bekommen.

Vermieter zu sein, ist ein harter Nebenjob. Du bist Hausmeister, Buchhalter, Psychologe und Inkassounternehmen in Personalunion. Und dann schwebt über dir permanent das ultimative Damoklesschwert: der falsche Mieter. Du kannst die Lage perfekt analysiert und die Rendite brillant kalkuliert haben – wenn du dir einen Mietnomaden oder einen psychologisch schwierigen Menschen ins Haus holst, wird dein Investment zum Albtraum. Ein Mieter, der nicht zahlt, aber die Wohnung ruiniert, kostet dich in Deutschland Monate bis Jahre, um ihn legal vor die Tür zu setzen. In dieser Zeit zahlst du die Kreditrate an die Bank aus eigener Tasche weiter, während das Parkett herausgerissen wird. Es gibt an der Börse Firmenpleiten, ja. Aber eine Apple-Aktie hat mich noch nie am Sonntagmorgen aus dem Bett geklingelt, weil ihr kalt ist.

Das in Stein gegossene Klumpenrisiko

„Betongold“ fühlt sich für den Deutschen deshalb so sicher an, weil er sich dagegenlehnen kann. Das ist psychologisch beruhigend, aber ökonomisch hochgradig naiv.

Eine Einzelimmobilie ist der absolute Inbegriff des Klumpenrisikos. Du nimmst Hunderttausende Euro – oft noch massiv gehebelt durch Fremdkapital – und bindest sie an eine einzige geografische Koordinate. An eine einzige Straße. An eine einzige Nachbarschaft. Wenn gegenüber plötzlich eine laute Fabrik gebaut wird, die Kriminalitätsrate im Viertel steigt oder der wichtigste Arbeitgeber der Region schließt, rauscht der Wert deines Investments in den Keller. Du kannst dein Haus nicht diversifizieren.

Und vor allem: Immobilien sind illiquide. Der Name sagt es schon – sie sind immobil. Wenn du schnell 20.000 Euro Cash für einen medizinischen Notfall brauchst, kannst du bei einer Aktie auf den Knopf drücken und hast das Geld in Sekunden auf dem Konto. Bei deinem Haus kannst du nicht einfach das Gäste-WC verkaufen, um Liquidität zu schaffen. Ein Haus frisst dein Kapital mit Haut und Haaren.